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美国置业答客问 Q&A
 
Q:中国人能否购买美国房产?
A:绝大多数情况下,美国房产市场对购买者并没有居民或公民的身份要求,也没有签证方面的特别规定。不过有少数州,如新墨西哥州、俄克拉荷马州要求只有公民或居民身份才能购买当地的住宅和商业性房地产。
 
Q:一般可以购买哪些类型的物业?
A:美国各州法律规定不尽相同,但绝大部分州不限制外国自然人及法人(公司、机构)购买一般的住宅和商业性房地产,包括东西海岸的主要市场,如加利福尼亚、佛罗里达、纽约州等等。而大多数州对购置矿产、军事等用地有所限制。
 
Q:是否对持房产数量或土地面积有限制?
A:部分州对于土地拥有数量有限制,通常不允许个人持有上百或者上千英亩,但是一般性的商业地产或民宅的购买完全不受其影响。
 
Q:目前美国房价水平如何?
A:全美20个都市圈的综合房价在2006年7月达到顶峰,如今美国房价平均下跌水平已比巅峰值低20-40%。当下美国很多热门区域已经开始反弹,但价格仍然低于巅峰水平。据美国政府官方数据显示:2011年全美新房的平均价格在27.3万美金左右,而一些热门区域特别是华人聚居区的房价要普遍高于全美的均价。美国的华人聚集区主要集中在洛杉矶、旧金山、波士顿、纽约等地区,这些区域的房屋均价分别达到45万、70万、58万、80万美金,个别高档社区如比弗利山庄,价格甚至达到200万美金起售。
 
Q:美国房产的投资回报一般是多少?
A:从1926年到1996年的70年间,美国房产市场年均涨幅为11%,1996-2006年间,超过15%;由此可见,目前的房价状况是长期投资的好机会。
 
Q:购买美国房产可以移民到美国吗?
A:目前移民美国需要通过特定的移民项目来实现,购买美国房产不能直接实现移民美国。不过如果您购买了美国房产,将有助于在移民后证明您的居住意愿以保有您的绿卡;如有贷款也有助于您获得在美的信用记录。
 
Q:鑫苑优晟在美国有哪些房地产项目?
A:目前鑫苑优晟在美国拥有洛杉矶尔湾的高端公寓项目——尔湾壹号和雷诺市太浩湖的优质地块。
 
Q:什么是熟地块(Lot)?
A:熟地块是指随时可以用于建造房屋的土地,它必须具备以下条件:
1、道路、排水管、电缆、天然气等基本设施已经建设到位。
2、获取政府建造批文。
一般情况下,地块价格会占到整栋房屋价格的20-30%。完成从生地块到熟地块的开发过程需耗时2-10年不等,所以房地产市场价格在复苏阶段时,熟地块的初期升值潜力一般要比普通的公寓房更强。
 
Q:什么是房地产税(Property Tax)?
A:房产税是房地产所有人每年向当地市政府缴纳的税种。房地产税是从价税,占房产价值的1-2%并按年度或半年度缴纳。一般讲,征来的房地产税将用于当地市政建设、环境保护、公共治安、卫生医疗、教育发展及其他相关设施的建设。随着上述设施的改进,当地的房地产价值也会随之升高,因此在美国房地产税被看作是对房地产市场有积极推动作用的税收。
 
Q:购买美国房产过程中,需要支付哪些费用?
A:购买美国房产所需交付的税费项目如下:
Title services and lender's title insurance 产权服务和给予贷款人的产权保险费
Government recording charges 政府备案费用
Capital contribution to CPW association 西中央公园(项目所在社区)业主委员会会费
Capital contribution to Lennox association 尔湾壹号业主委员会会费
Association membership transfer fee (CPW) 业主变更费(西中央公园)
Association membership transfer fee (Lennox) 业主变更费(尔湾壹号)
Water meter deposit to Lennox association 水费押金
Total closing cost due from buyer 交割时买方总共需要承担费用
 
Q:持有美国房产需要支付哪些费用?
A:还需要每年支付物业管理费、财产保险费以及房地产税,总计为房价的1-3%。尔湾壹号项目持有费用包括:
Property tax (prorated) 物业税(每年收取,根据入住时间按比例收取)
CPW association due (prorated) 西中央公园物业费( 每年收取,根据入住时间按比例收取)
Lennox association due (prorated) 尔湾壹号物业费(每年收取,根据入住时间按比例收取)

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